מצוקת הדיור היא אחת המצוקות הממשיות איתה מתמודדות רוב המשפחות הצעירות בישראל מתחילת שנות האלפיים.
מידי שנה מתווספות לשוק הדיור כ 50,000 דירות חדשות, אך הנסיקה במחירי הדיור מלמדת כי אין בכך כדי לענות על הביקושים ההולכים וגדלים.
ככלל, הפתרון המועדף על משרדי הממשלה השונים, למעט אולי המשרד להגנת הסביבה, הוא בניית שכונות חדשות, והסיבות לכך מובנות: קל למצוא יזם וחברת בנייה לבניית אלפי יחידות דיור המרוכזות באותו מיקום, לעומת איתור מגרש בודד במרכז העיר, שלרוב יש לו יותר מבעלים יחיד; לבניה על אדמת מינהל, המיועדת להקמת שכונה חדשה, לרוב מתלווים הליכי אישור פשוטים בהרבה לעומת הפרוצדורות שיזם צריך לעבור במהלך פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי; בפרויקט חדש יזם יכול להגיע למאות יחידות דיור בפרויקט אחד. אך בפרויקט של התחדשות עירונית מדובר לעיתים על דירות בודדות בלבד המתקבלות בסיום הליך מתיש של תמ"א 38 או פינוי בינוי על כל המשתמע מכך.
אולם, מחקרים מלמדים כי המטרה צריכה להיות עיבוי מרכזי הערים והשכונות הקיימות, ולא הקמת שכונות חדשות יש מאין, והסיבות לכך מגוונות. ראשית, עלויות הפיתוח הכרוכות בבניית דירות אלה נמוכות בהרבה מעלויות הפיתוח הכרוכות בבנייה חדשה. מחקר שערך הצוות הכלכלי להעצמת שכונות ותיקות של עמותת מרחב, בשיתוף המשרד להגנת הסביבה ומכון מילקן, מצא פערים עצומים בין עלות הפיתוח בשכונות של בנייה חדשה ובין עלות שדרוג תשתיות במרקם עירוני ותיק. הפיתוח כולל בניית מוסדות ציבור ותשתיות כמו מים, חשמל וכבישים.
לפי המחקר, עלות הקמת התשתיות ליחידת דיור בבנייה חדשה בשולי העיר עומדת על 150 אלף שקל בממוצע, ואילו עלות התשתיות ליחידת דיור בשכונה קיימת, עומדת על 38 אלף שקל בממוצע בלבד. הבדיקה מבוססת על בדיקת 11 מיזמי פינוי בינוי בשלבים שונים, והעלות מחושבת ליחידת דיור מתווספת; כלומר, אם במסגרת פינוי בינוי הורסים בניין של 20 דירות ומקימים תחתיו בניין של 50 דירות – חישוב העלות נוגע רק ל-30 היחידות שנוספו.
שנית, ממוצע ההכנסות של הרשות המקומית מהיטלים ואגרות עומד על 100 אלף שקל לדירה. בבנייה במרקם העירוני, ההכנסות מהיטלים ואגרות גבוהות יותר מעלויות הפיתוח (שעומדות כזכור על 38 אלף ש"ח בממוצע לדירה). לעומת זאת, בבנייה מחוץ לעיר, ההכנסות מהיטלים ואגרות דומות לעמלות הפיתוח, כך שלרשות לא נוצר עודף.
שלישית, ההוצאות השוטפות של הרשויות וחברות התשתיות על האחזקה, הכוללות גינון, תברואה, תאורה, תחזוקת כבישים, מים, ביוב וחשמל – עומדות בבנייה חדשה על 2,204 שקל בממוצע לשנה לדירה בבנייה חדשה בשולי העיר, לעומת 876 שקל לשנה לדירה בתוך המרקם העירוני בהתחדשות עירונית.
לבנייה בתוך המרקם העירוני אין יתרונות רק בעלויות הנמוכות יחסית של פיתוח התשתיות. הערים נוצרו כמקום להזדמנויות כלכליות וחברתיות ויתרונן בריכוז תעסוקה ושירותים עירוניים נגישים. ברגע שיוצרים עיר מפוזרת עם שכונות רחוקות ושירותים עירוניים רחוקים, פוגעים בהזדמנות שהעיר מספקת.
לפי המחקר של עמותת מרחב, עיר מפוזרת מגדילה את הצורך בהחזקת כלי רכב וגם פוגעת באפשרות לספק תחבורה יעילה יותר. כיום, רק 60% מהמשפחות בישראל מחזיקות מכונית, ורק 18% מבתי האב מחזיקים שתי מכוניות. המחקר מצא כי בשכונות בעלות צפיפות גבוהה, תדירות התחבורה הציבורית גבוהה יותר וככל שרמת השירות נמוכה יותר, אנשים צורכים פחות ופחות תחבורה ציבורית ולכן נזקקים לרכב פרטי.
בנייה בעיבוי יעילה יותר גם מבחינה חברתית. התרומה של תוספת אוכלוסייה חדשה לתוך מרקם עירוני קיים תורמת להטרוגניות של האוכלוסייה, ואוכלוסייה הטרוגנית היא אחד היתרונות של העיר ומאפשרת להאריך את החיים השכונתיים מכיוון שתמיד יש מישהו שדואג לשיקום הפיזי של המבנים, לפעילות החברתית ולמרקם החברתי. לעומת זאת, כשבונים שכונה חדשה היא מתאכלסת בבת אחת באוכלוסייה הומוגנית מאוד, של משפחות צעירות עם ילדים, ו-20 שנה אחר כך השכונה מתרוקנת מילדים ועובדת תהליך של הידרדרות. הבזבוז המיותר בבנייה חדשה בא לידי ביטוי גם בצורך לבנות מוסדות ציבור כמו גנים ובתי ספר, בעוד בתוך המרקם העירוני עומדים מוסדות חינוך נטושים.
כשמשקיעים משאבים בתוך המרקם העירוני, שהוא הטרוגני, עם קבוצות אוכלוסייה מאוד מגוונות, ובמשאבים בתוך העיר אז כולם נהנים. אם בונים בתוך העיר תורמים לאיכות החיים של כל קבוצות האוכלוסייה, ולמגוון ולשונות יש ערך חברתי. אנחנו רוצים לשאוף לגדל את הילדים שלנו במקום שיש בו מגוון אנשים, רמות עושר שונות ומגוון של גילאים שונים. לחשוף אותם לעובדה שיש סגנונות שונים. זה ערך חברתי משמעותי מאוד.
חיסרון נוסף של בנייה חדשה הוא פגיעה בשטחים הפתוחים. לפי המחקר של מרחב, 35% מהאיומים על שטחים פתוחים הם איומים ישירים בגלל הבנייה, ובאופן עקיף גם סלילת הכבישים פוגעת בשטחים הפתוחים. בסך הכול מגיעה הפגיעה של בנייה חדשה בשטחים הפתוחים לשיעור של 50% מהאיום על שטחים פתוחים. הבנייה החדשה פוגעת ברצף של השטחים הפתוחים ולמעשה כמעט אין מקום בארץ שאפשר לעמוד בו על גבעה ולראות טבע נטו, בלי שטח בנוי.
החסמים לבנייה בתוך העיר במסגרת התחדשות עירונית בעיקר קשורים בכדאיות הכלכליות. מחיר הדירות משקף את האטרקטיביות של השכונה בהתאם למדדים של נגישות לעבודה, איכות התחבורה הציבורית, רמת השירות לתושבים, עד כמה הרחובות יפים וכמה הגנים הציבוריים מזמינים. כך ניתן אנחנו יכולים לקחת שכונה שערך הדירות בה נמוך, להשקיע בתשתיות וברמת השירות להפוך את הבנייה בהן לכדאית עבור היזם. אם הרשות תשפר את רמת השירותים והתשתיות זה ייצור ודאות אצל היזם ויבטיח שערך הדירות שיבנו בהן יותר גבוה.
לסיכום, לאור מגוון השיקולים שנמנו לעיל, אין ספק שמבחינה כלכלית, חברתית, והיבטים של איכות הסביבה, יש לתת עדיפות לעיבוי איזורים אורבנים על פני בניית שכונות חדשות ועל הממשלה והרשויות המקומיות לתעדף פרויקטים של התחדשות עירונית באופן מובהק ולתת מענה לקשיים העומדים בפניהם.