תמ"א 38 תיקון 2 (המכונה בטעות פינוי-בינוי) נכנס לתוקף בשנת 2010 וגם ביסודו עומד העיקרון היסודי של תמ"א 38, לפיו היזם מקבל תמריץ מהמדינה והדיירים זוכים לדירות העומדות בת"י 413. אלא שתיקון 2 מוסיף מסלול של הריסה ובנייה מחדש. הדיירים יפונו מדירותיהם, הבניין ייהרס והיזם יבנה בניין גדול יותר (לרוב היחס במרכז הארץ בין הדירות הקיימות לדירות בבניין החדש הינו אחת לשתיים עד אחת לארבע. כלומר על כל דירה שנהרסת ייבנו שתיים עד ארבע דירות חדשות ליזם ובמקום בניין בן ארבע דירות יוקם בניין בן שמונה עד שש עשרה דירות). בבניין החדש יקבלו הדיירים דירות חדשות והיזם מרוויח ממכירת שאר הדירות.
המניעים לקיום של תמ"א 38 תיקון 2, הם ההבנה כי מבחינת עמידות המבנה בפני רעידות אדמה, עדיף לבנות בניין חדש לפי ת"י 413, על פני חיזוק בניין קיים. בנוסף, תיקון 2 מעניק ליזמים תמריצים נוספים, ולאור מספר הפרויקטים הזעום שבוצעו עד אז, היה צורך בתמריצים נוספים.
גם הבניין החדש מחויב לקווי הבניין הישן. מדובר בנקודה בעייתית מכיוון שלעיתים קרובות אף הבניין הישן נבנה תוך חריגה מקווי הבניין המתוכננים. הקושי המרכזי הוא בכך שנוצר מצב כי הדיירים אמנם יקבלו בסיום הפרויקט דירות חדשות, אך עקב ההיצמדות לקווי הבניין המחייבים, הדירות תהיינה קטנות מהדירות הקודמות, דבר זה מהווה תמריץ שלילי עבור הדיירים.
מבחינת האפשרות ליהנות מקיומו של תמ"א 38 תיקון 2, אין הבדל בין הזכאות להיכלל במסלולים השונים. כלומר כל בניין שזכאי למימוש פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק והוספת דירות, זכאי למימוש פרויקט במסגרת הריסה ובנייה מחדש.
היזם והדיירים
מבחינת מערכת היחסים שבין היזם לדיירים, בעלי הדירות מתחייבים בהסכם להעביר ליזם את זכויותיהם בבניין ובמגרש לצורך הריסתו ובניית בניין חדש תחתיו, ואילו היזם מתחייב למסור לדיירים דירות חדשות עם סיום הפרויקט.
לכן, ההסכמה הנדרשת במסלול הריסה ובנייה מחדש היא של כל בעלי הדירות ללא יוצא מן הכלל. אולם נטיית המפקחת ובתי המשפט היא לכפות הסכמה על הדיירים ובכך לאפשר מימוש פרויקטים רבים ככל הניתן.
יתרונות תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה:
- היתרון העיקרי של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש הוא כמובן שבסוף הפרויקט ישנו בניין חדש שנבנה מלכתחילה לפי ת"י 413, ללא החסרון הבולט של שילוב מערכות חדשות עם ישנות הקיים במסלול חיזוק והוספת דירות.
- הבניין חדש ומודרני ולא רק מעטפת ששופצה.
- הדיירים מקבלים דירות חדשות לחלוטין.
- לרוב הדיירים מקבלים דירות גדולות יותר עם ממ"ד, מרפסת, חנייה, הנמצאות בקומה גבוהה יותר.
- קל יותר למצא פתרונות חנייה לדירות הקיימות ביחס למסלול חיזוק והוספת דירות.
- בניינים הנבנים במסלול הריסה ובנייה צריכים לעמוד בדרישות של בנייה ירוקה.
מס שבח
לפי רשויות המס הקונסטרוקציה של עסקת תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה היא של עסקת קומבינציה. כלומר עיסקה שבה הדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבניה ובתמורה מקבלים דירה חדשה. לפי חוק מיסוי מקרקעין, זכויות בנייה מכח תמ"א 38 פטורות ממס שבח אם התמורה ניתנה בשירותי בנייה לפי תמ"א 38 ולא במזומן או בשווה כסף, וכן אם המבנה חוזק לפי הוראות תמ"א 38. אלא שרשויות המס אינן מתייחסות לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה כאל מתן שירותי בנייה ולכן באופן עקרוני חל מס שבח על בעלי הדירות. אמנם הדיירים יכולים לממש פטור כזה או אחר ממס שבח על פי הקבוע בחוק במידה והם זכאים לו, אך אין לכך קשר לתמ"א 38. לרוב במסגרת ההסכם בין הדיירים ליזם היזם לוקח על עצמו את תשלום המס שבח במידה והדיירים אינם זכאים לפטור כלשהוא, אך מדובר בנקודת תורפה משמעותית במסלול זה מבחינת כדאיות הפרויקט עבור היזם.