תמ"א 38

מהי תמ”א 38?

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה. התכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובניה ואושרה על ידי ממשלת ישראל באפריל 2005. כפי ששמה מלמד, מטרת התכנית הינה חיזוק מבנים כך שיעמדו בפני רעידת אדמה. התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975, תוך שהפך למחייב משנת 1980 ואילך. משמעות הדבר היא כי רוב מוחלט של הבניינים שנבנו בישראל לפני שנה זו אינם עומדים בתקן. אזור הבקע הסורי אפריקאי הינו איזור מועד לרעידות אדמה והוא עובר בתחומי מדינת ישראל. מדובר בגורם הראשי לרעידות אדמה, אשר כבר התרחשו בעבר וגיאולוגים צופים רעידות אדמה נוספות באזורינו. מכיוון שרוב הבניינים לא נבנו לפי התקן, קיימת סכנה ממשית לקריסתם ולאסון של ממש עם התרחשות רעידת אדמה בינונית או חזקה.

עקב העלויות העצומות הכרוכות בחיזוק עשרות אלפי בניינים גובש מנגנון תמ"א 38 אשר באופן תמציתי ופשטני, ניתנת באמצעותו הטבה ליזמים בדמות זכויות בנייה וקיצור ההליכים הבירוקרטים להנפקת היתר בנייה, ובתמורה עליהם לחזק את הבניין כך שיעמוד בפני רעידת אדמה. בניגוד להקמת בניין חדש, בפרויקט הנבנה במסגרת תמ"א 38 (במסלול חיזוק והוספה) נדרשים נסיון ורמת מיומנות גבוהים במיוחד לאור הקושי בשילוב תשתיות חדשות עם ישנות. בנוסף, ישנו האתגר בהמשך קיום שגרת חיים לדיירים במהלך חודשי הבנייה.

באתר תוכלו למצא פירוט לגבי התיקונים השונים שנעשו בתכנית במהלך השנים, אך לשם ההבהרה נסביר כאן בתמציתיות את שני המסלולים המרכזיים של תמ"א 38.  המסלול הראשון והמקורי של התכנית הינו חיזוק והוספה והכוונה היא לחיזוק יסודות הבניין תוך שהיזם מקבל אפשרות להוספת דירות על גג הבניין. מסלול שני, המכונה בטעות פינוי בינוי, הינו תיקון 2 לתכנית ועיקרו הריסה ובנייה מחדש של בניין עם דירות נוספות השייכות ליזם.

זכאות למימוש תמ"א 38

מכיוון שת"י 413 נכנס לתוקף ב 1980, בניינים שנבנו קודם לכן ככל הנראה לא נבנו לפי דרישות התקן ויכולים ליהנות מהתכנית בכפוף לקביעת מהנדס כי הבניין לא נבנה על פי ת"י 413.

יחד עם זאת, ישנם בניינים אשר ההיתר לבנייתם ניתן בשנת 1980 ואילך ובכל זאת אינם עומדים בתקן. לבניינים אלו יש להציג אישור מהנדס כי אינם עומדים בדרישות התקן וגם עליהם יחולו הוראות תמ"א 38, אולם ללא תוספת זכויות בנייה.

מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר, מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן (כגון מחסנים), וכן מבנים המיועדים להריסה, פטורים מת"י 413. מבנים אלה אינם כלולים בהוראות תמ"א 38 ולכן אינם זכאים להטבות התכנית.

נדגיש כי לפני השיפור ברמת החיים והעלייה המשמעותית בערך הדירה, התכנית אמורה בראש ובראשונה לענות על החשש הממשי לחיי אדם. אין מדובר רק בחשש מרעידת אדמה, אלא גם ממצב של מלחמה שהופך למסוכן פחות בזכות הוספת ממ"ד. אין בידינו למנוע את רעידת האדמה הבאה, אך הגורם הראשי למספר הרוגים גבוה בעת רעידת אדמה הינו מבנים מסוכנים, וכיום מדובר במרבית המבנים בישראל. נקודה זו היא עניין חשוב שיש לזכור אותו כשמגיעים לשלב של בחירת היזם. בצד ההבנה כי הדיירים יבקשו לבחור ביזם שמבטיח את המפרט הטכני הרחב ביותר, את מספר המטרים הגבוה ביותר, ואת הלובי המודרני יותר, אלה דברים זניחים לעומת לב התכנית שהוא הצלת חיי אדם.